Yêu cầu loại bỏ khung giá đất và sau đó đặt giá đất nông nghiệp ở khu dân cư được coi là không hợp lý.
Nhiều hộ gia đình ở NGHE AN và BA VI (Hà Nội) đã phàn nàn về các khoản phí sử dụng đất quá cao mà họ phải trả khi chuyển đổi nông nghiệp sang đất dân. Theo các quy định hiện hành, phí được tính toán về sự chênh lệch giữa giá đất dân cư và nông nghiệp. 
Sự chênh lệch trong khung giá đất chính thức được chính quyền địa phương công bố là rất rộng. Vấn đề là đất nông nghiệp có giá thấp, trong khi đất dân cư rất cao, gần với giá thị trường thực tế.
Tran Duy Dong và Nguyen Thi Hong, cư trú tại Hung Loc Ward, Thành phố Vinh (Nghe An), cho biết họ phải trả gần 4,5 tỷ phí sử dụng đất để chuyển đổi 300 mét vuông của vùng đất vườn (liền kề với một nghĩa trang) sang đất cư trú.
NGHE Một Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết phí sử dụng đất cho lô đất này được tính toán dựa trên giá đất dân cư là 15 triệu/sq m và giá đất nông nghiệp của VND85.000/sq m được hiển thị trong bảng giá đất được đặt bởi chính quyền địa phương.
Phạm Việt Thuân, Giám đốc Viện Tài nguyên và Môi trường kinh tế của Thành phố HCM, đã lưu ý rằng khi soạn thảo Nghị định 103/2024 về phí sử dụng đất và cho thuê đất, Bộ Tài chính yêu cầu
Chuyên gia đã chỉ ra một mâu thuẫn trong các Điều 8 và 9 của Nghị định 103..
Có lẽ các sắc lệnh đã được soạn thảo mà không có đủ dữ liệu, dẫn đến những sự không nhất quán này, ông Thu Thuan nói.
Cũng theo Thuan, các bảng giá đất do các tỉnh và thành phố ban hành đặt giá đất nông nghiệp một cách tùy ý, không phù hợp với Nghị định 71/2024.
, Nó phải tuân theo Nghị quyết 18 về Quản lý sử dụng đất và Nghị định 71/2024 về giá đất để xác định giá đất nông nghiệp. Thật không hợp lý khi yêu cầu bãi bỏ khung giá đất nhưng sửa chữa giá đất nông nghiệp trong khu vực dân cư vì điều này không phù hợp với luật đất đai, ông nói.
, phải có 14 loại đất nông nghiệp và ít nhất 14 mức giá khác nhau, ông Thuan nhấn mạnh.
Thuan chỉ ra rằng Điều 8 của Nghị định 103 đã bỏ qua tính toán nhân tỷ lệ phần trăm, dẫn đến sự không nhất quán trong các Điều 8 và 9.
Giá đất nông nghiệp
Thuan cho biết Viện tài nguyên và môi trường kinh tế thành phố HCM đã đề xuất tăng giá đất nông nghiệp với quy hoạch đất đai dân cư trong bảng giá đất theo quyết định 79/2024 về sửa đổi và bổ sung quyết định 02/2020 của Ủy ban Nhân dân HCM City về danh sách giá đất trong khu vực.
Thuan tuyên bố rằng bảng giá đất hiện tại đặt giá đất nông nghiệp quá thấp, thiếu cơ sở khoa học và không đảm bảo các nguyên tắc thị trường theo Nghị định 71, đòi hỏi phải điều chỉnh.
Cụ thể, Viện đề xuất rằng HCM City điều chỉnh giá đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư được lên kế hoạch sử dụng dân cư, hoặc lô đất với đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi thành dân cư, theo quy định trong quyết định 79, bằng 65-70 % giá đất dân cư chính thức.
đất nông nghiệp chưa được lên kế hoạch sử dụng dân cư không nên được điều chỉnh lên để hỗ trợ phát triển dài hạn các dự án và khu công nghiệp.
Theo tính toán của Viện, nếu giá đề xuất được phê duyệt, mọi người chuyển đổi sử dụng đất sẽ trả phí sử dụng đất 2Cao hơn 0,5-3 lần so với trước đây, khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tiếp cận này được cho là giúp cân bằng lợi ích của nhà nước và công dân trong khi giải quyết các thách thức thị trường bất động sản.
Trong khi đó, Nguyễn Van Dinh, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lập luận rằng giá trị đất nông nghiệp phụ thuộc vào tiềm năng khai thác kinh tế của nó. Nếu đất không có giá trị kinh tế, việc tăng giá của nó là một thách thức.
Theo luật đất đai, đất nông nghiệp có thể được sử dụng cho nhiều mục đích, chẳng hạn như vận hành nhà hàng, khu vực du lịch hoặc không gian trải nghiệm. Do đó, Dinh nghĩ rằng giá đất nông nghiệp không nên tăng theo một tỷ lệ phần trăm cố định. Điều chỉnh chỉ nên được thực hiện khi khai thác kinh tế mang lại lợi ích rõ ràng.
Hong Khanh